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投资要有方向

更新时间:2014-10-15该信息被浏览:
“一般情况下,开发商会拿出年销售额的30%左右资金作为一年内拿地支出金额。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示,卓越集团(卓越置业集团有限公司)夺
 “一般情况下,开发商会拿出年销售额的30%左右资金作为一年内拿地支出金额。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示,卓越集团(卓越置业集团有限公司)夺得深圳(楼盘)前海地块可能赌的是这一区域板块未来的升值空间。
  事实上,7月26日,卓越集团以123.69亿元总价夺得深圳前海深港现代服务业合作区首次出让的两幅商务用地,楼面地价约为16000元平方米。
  “目前,这两块地的楼面地价及总价都是今年年内深圳的地王。”美联物业全国研究中心相关人士向《证券日报》记者表示,卓越集团一方面高价拿地,一方面又在深圳广撒网做旧城改造。
  然而,更为值得注意的是,据《证券日报》记者查实,卓越集团2012年销售额首次突破百亿元,为102亿元。如此来看,卓越集团此次夺得上述两块地的花费为其2012年销售额的1.2倍。
  豪赌利润空间
  7月26日下午,卓越集团先以51.89亿元夺得前海首宗T201-0077地块,楼面地价为每平方米16195元,溢价率达48.26%。几分钟后,卓越集团再度出手,又以71.80亿元夺得T201-0075地块,楼面地价为每平方米15948元,溢价率约达52.77%。
  至此,在此次前海土地争夺战中,卓越力压绿地、金融街(000402,股吧)、华润以及万科和新世界联合体,以123.69亿元将两宗地块收入囊中。
  更为值得注意的是,这两宗地块不管是楼面地价还是两地块的总价都已经晋升为深圳年内地王。
  对此,在宋延庆看来,卓越集团正是在赌整个前海区域的升值空间,以此换取其利润空间。宋延庆认为,上述两块地的建设周期大约为5年。届时,前海区域整体上升空间都会比较大。
  不过,美联物业全国中心相关人士则向《证券日报》记者表示,上述两块地底价较高,起始楼面地价已超过1万元/平方米。而深圳2012年以来成交的商业办公地块的楼面地价均未超过1万元/平方米。
  同时,该人士还向本报记者透露,根据合同相关规定,通过测算,上述地块即使以底价成交,其建筑面积最低的成本也将达到2.5万元-3万元/平方米。而从目前深圳在售的甲级写字楼售价来看,一般销售价格不超过5万元/平方米。以此来看,开发商的利润空间已经受到限制。
  不过,卓越集团总裁李晓平曾对媒体表示,此次竞拍价仍属于合理水平,未来对前海的商业地产开发的利润率预期也将达到企业合理利润率水平。
  值得一提的是,上述美联物业全国研究中心相关人士还向记者表示,如果按照投资回报率4%来计算,假设地块建成后的租金可以达到深圳目前的最高水平每月250元/平方米,其售价则需达到7.5万/平方米。
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