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商业选址的技巧

更新时间:2014-10-15该信息被浏览:
                                                                               商铺选址有技巧 不同业态需区分          
商铺位置是决定商家经营成败的关键因素,不同业态、不同档次的商铺选址要求大相径庭。但什么样的商铺才是最适合的,这正是大多数商家不得不面临的问题。本文在分析研究典型商铺选址标准的基础上,尝试性归纳提炼各类零售商的选址要求以供参考,涉及范围涵盖大卖场、餐饮类、书店、奢侈品、快时尚品牌、运动品牌等六大类。
1.大卖场
综合类大卖场:常见于一二线城市及发展迅速的三线城市。要求区域人流量较大,核心商圈1.5公里内人口不少于10万人,周边商圈3公里内居民人口数达30万人。如沃尔玛大卖场的选址标准是2公里内居民达10-15万人,核心商圈内不存在超过5000平米的大型竞争对手。物美大卖场要求3公里区域内有居民30万人。同时,大卖场需要临近交通主动线,以方便车流、人流进出,如家乐福大卖场选址在两条道路交叉口且其中一条为主干道。
综合类大卖场对于建筑物本身也有一定要求。结合行业普遍标准来看,选址在一层最佳,一般不超过两层。单层面积5000-7000平米左右,总建筑面积基本都超过在10000平米。层高6米以上,净高不低于4米,柱距8米以上。要求卖场方正,临街面不低于70米,进深50米以上,如家乐福要求卖场长宽比为10:7或10:6,新一佳则把这一标准定为7:4,易初莲花的临街面标准是80米以上。
综合类大卖场选址的附属要求还包括停车位、租期等因素。要求大卖场配备充足的停车位,超过200-300个。如乐购要求大卖场配备400个停车位,易初莲花的标准是一线城市停车位400-600个、其他城市150-300个。并且卖场门前最好附带一定面积的广场。大卖场长期租赁居多,租期长达15-20年以上,如沃尔玛要求租期不低于15年且提供一定的免租期。
建材专业大卖场:商品专业性较高,以家居用品、建材、灯具等品类为主。专业卖场强调商圈集聚效应,更容易集聚多家同类商户扎堆经营。而对于地段的成熟度要求相对较低,在快速交通干线沿线或大型新兴社区边缘的合适位置均可。由于地处相对偏远,对停车位的要求较高,每万平米配备车位大约200-400个。如百安居要求停车位不少于300个。建材大卖场占地面积较大,大部分在10000平米以上。楼层分布以首层为主、2-5层均可。为满足商品高、大等特殊物理特征,卖场需要更广阔的内部空间。建筑层高8米以上,最低不小于6米,柱间距9米以上。另外,租期相对较长,一般在10年以上。
2.餐饮类
商务类餐厅:主要面向中高档商务酬宾及白领工作用餐,如俏江南等。主要考虑人口密度大、有稳定的消费群等因素,集中分布在中高档商务区或繁华商业中心,也可选址在规模较大的写字楼、购物中心内部。中高档商务类餐饮店铺面积较大,通常在1000平米左右,而丹桂轩等大型商务酒楼单店可达2000-5000平米。
大众类餐厅:以家庭、个人消费为主,如全聚德、九头鸟等。此类餐厅选址范围较广泛,可在商业区、繁华街道、机关附近,也可临近大中型社区或高校。面积分布广泛80-100平米不等,层高一般要求4.5米以上。如全聚德主要进驻人口超过100万的城市,选址在商务区或繁华的商业区域,单店面积超过1500平米。
金汉斯以省会城市及发达地级城市为主要目标,要求1.5公里半径内有大型社区、高等院校或区域商业中心,单店面积约1500-3000平米,楼层为1-2层(商业中心内可考虑3-4层)。此类餐厅租期相对较长,通常不少于10年。
连锁快餐店:对客流量要求高,因此选择在繁华商业区、交通节点、大型社区出入口等地,临近交通主干道。中式快餐通常在150-250平米左右,如永和大王单店面积150-200平米,马兰拉面单店面积150-250平米。而西式快餐如麦当劳、肯德基的单店面积在400-500平米左右。一层或一、二层均可,对层高无特殊要求,休闲类餐饮:包括咖啡馆、茶坊等,适宜在高档住宅及商务区附近,环境清静、优雅。单店面积视具体经营情况而定约50-400平米左右,租赁时间较短约3-5年。如星巴克将客群定位于富有小资情调的城市白领,在繁华路段创造优雅环境,单店面积100-500平米,要求租赁期限3年以上。中式品牌一茶一坐选址标准也与上述条件较为相似。
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